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楼主
发表于 2012-8-20 23:11 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友 | 字体大小: tT
本帖最后由 Angelazly 于 2012-11-4 19:08 编辑

     年初3月底定下来的房子,经过百般折腾,最后到7月才放款。这中间白白的被中介耽误了至少一个月时间,本来懒得不想写,但之前受过分分快3分析网上一些前辈们购房的指教,还是将自己买房的经历和总结出来的流程跟大家分享一下,以免之后的朋友们再像分分快3分析我 一样。           一、首先讲这个房子。自己看了一年多的房子,最后感觉自己是稀里糊涂的买下这个房子,可能也是一种缘分,但现在回想起来确实当时有点冲动。房子最先是男朋友去看的,期间好像中介有跟分分快3分析我 朋友电话沟通过一两次,但几乎过了两个月中介突然叫分分快3分析分分快3分析我 们 去见业主谈签合同,直到那一天分分快3分析我 才去看那个房子。其他的都还可以,朝向、房子格局都是分分快3分析我 满意的,但因为回南天,装修不到两年的房子也发霉了,当时就觉得楼层有点低。但现在开始装修了,才发现当时没有注意一个很重要的问题,由于客厅阳台的设计以及整个房子布局,客厅尤其是餐厅的光线不好,现在想来主要在于自己当时没留心,进去房子看的时候(听同事跟分分快3分析我 讲的,签约前白天、晚上不同时候都要去看下房子,了解环境)包括白天在内,中介都是开了灯的,而自己没去关灯感受下房子的真正采光。


  现在开始准备装修,要求设计师给设计一重要部分就是尽量改变一些格局,考虑采光。


以后买二手房的朋友要注意了,白天去看房一定要关上房间所有灯看看房间的采光,房子的采光很重要!


   二、二手房交易流程。


      分分快3分析我 这个房子业主在银行有贷款,业主本人不在广州,是出具公证书委托亲戚办理买卖手续;分分快3分析我 的按揭为组合贷款,没有找按揭分分快3分析公司 ,都是自己找银行申请贷款。具体流程如下:

    一、查册(1个工作日内)
查册就是查证房地产的权属状况。通过查册,分分快3分析你 可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。目前各房管局公开房屋信息给市民查询二手楼房产情况,可以持身份证到房地产档案馆查阅。
查册资料:
(1)身份证
(2)地产的分分快3分析地址 、地号、房地产证登记案号、房地产证号
查册费用:40

注意事项:有抵押需要赎契或转按揭才能过户,有查封必需解封过能过户。建议在签合同前先让业主查册,了解房子具体情况。

二、签三方合同和网签合同,过定金(1个工作日)
合同约定主要是产权、楼价、定金、付款方式、付款条件、履行期限、交楼时间、办理相关手续时间、违约方式和违约责任等;

三、业主委托人到借款银行申请赎契(根据银行情况,一般从申请到扣款需要一个月左右,拿到他项权证大概还需要一两周时间,看具体银行而定)
    分分快3分析我 这里给业主代垫了10万赎契金,当作首期款,每交一次钱业主委托人都要出具签字画押的单据给分分快3分析我 。最后业主委托人 银行提前还款和拿他项权证也是分分快3分析我 去帮忙协调的银行。也没出现垫付资金风险。整的来说,分分快3分析我 这个业主及委托人是可信的。

     替业主交不交赎契款看分分快3分析你 们自己把握啦,主要是这件事情在违约风险的可能性,替业主代付赎契金是有风险的,如业主拿到资金跑路了、可能赎契了拿着房产证跑了不卖给分分快3分析你 了、或者他赎契后房子被查封了等等,虽然分分快3分析你 可以利用分分快3分析你 的收据、合同去要求追回,但分分快3分析你 很被动啊。所以,建议不要替业主全额垫付赎契金,最好不要垫付。

四、找按揭银行,进行评估。(1个工作日)
房屋交易除要交买卖合同之外,银行指定评估分分快3分析公司 对房地产的估价,进行银行贷款权利价值评估审批;
评估须向银行缴纳评估费。
注意事项:评估价影响银行贷款金额,如评估价低于成交价,贷款以评估价来计算贷款金额。

五、按揭。签房屋申请贷款合同(1工作日):
分分快3分析我 没有找按揭分分快3分析公司 ,是自己找的银行,其实很简单,只要分分快3分析你 找好银行,谈好贷款条件,分分快3分析你 去按银行要求准备相关材料就好。找按揭分分快3分析公司 也只是帮分分快3分析你 跑跑路。如果分分快3分析你 不想跑的话,也可以找银行分分快3分析合作 的按揭分分快3分析公司 ,建议最好不要找中介给分分快3分析你 分分快3分析推荐 的。这样分分快3分析你 自己可以选择银行。看看哪家银行利率最优惠。
分分快3分析我 的是组合贷款。具体需提供材料为:
卖方:
(1)身份证及复印件
(2)房产证及复印件
(3)户口本及复印件
(4)婚姻证明
(5)银行收款账号
6)委托公证书原件及复印件
7)委托人身份证及复印件
买方:
(1)身份证及复印件
(2)户口本及复印件
(3)收入证明(一般大于供楼额2倍以上),单位出具。
(4)婚姻证明(户口所在地民政局开局,需本人办理,带身份证原件及复印件、户口卡)
(5)银行流水(至少近一年的存折进出状况)(自己银行卡(折)所属银行出具)
(6)供楼存折或卡
(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明
(8)广州市房屋套数查册证明(到房管局查册,需本人办理,带身份证原件及复印件,一个人40元)
(9)公积卡或存折原件及复印件
(10)公积金缴存明细表(这个有的可以不需要提供)

注意事项:商贷部分楼龄加借款期限不能超过30年;利率、浮动、还款期、还款方式、还款月供额等;双方备齐资料才能递交银行申请贷款。
公积金贷款期限不能超过20年;贷款成数不得超过房价七成,公积金个人最高贷款额度为50万元,两个人以上共同购买空卖空同一住房最高贷款额度不得超过80万元。
两者综合为组合贷款,贷款期限不能超过20年。

六、银行同意贷款通知书(按第五条贷种类审批通过1工作日出同贷书)
   银行内部对借款人审核后会出具二手房按揭贷款审批书,写明同意贷款的金额、期限、利率。
   
   注意事项:部分银行同贷书上不写贷款利率,以放款时利率执行;除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。
    这里分分快3分析我 有个经验,银行个贷客户经理每天都很忙,因为分分快3分析我 找的银行客户经理是分分快3分析我 好朋友的同事,分分快3分析我 首先很自信他会帮分分快3分析我 加快速度的,结果就没怎么去催,但后来才发现他给分分快3分析我 搁置了很久才申报。后来同事告诉分分快3分析我 ,要使劲催客户经理。因为分分快3分析我 有公积金贷款,这一块如果分分快3分析你 公积金中心没熟人,是需要至少一个礼拜时间审批的。还好,因为前段时间利率处于下行通道,分分快3分析我 也不想那么快办好手续,分分快3分析我 的同贷书申请基本跟业主银行赎契同步完成。

七、递件、问税、交税、过户(一个工作日)。
递件需要准备的材料:
三方递件前打印网签合同;
卖方:
1、业主及代理人身份证及复印件;
2、房产证及复印件;
3、户口本;
4、婚姻证明;
5、委托公证原件、复印件。

买方:
1、身份证及复印件;
2、户口本及复印件
3、婚姻证明;
房管局缴交税种如下:
1.契税:
管局报批价x1.5% 首次购房面积90平方以上144平方以下(需提供户口所在房屋套数查册证明);
2.个人所得税:管局报批价x1% ,房产证业主满5年且业主唯一一套物业免征;
3.营业税:管局报批价x5.6%,房产证满5年免征;
4.土地交易分分快3分析服务 费:房产证建筑面积x6/㎡;
5.产权登记费:个人产权50元二个人产权80元;
注意事项:缴完全部税费后换取契税完税证及购房票票后过户;换取出新证回执,业主房产证原件和资料递件时都收了,按合同约定递件成功时交首期楼款。

温馨提示:分分快3分析我 办理按揭晚了一个月放款,就是吃亏在这里,现在房管局允许过户时同时办理抵押登记手续,这里就需要带上银行的人,准备好银行贷款的相关合同。房管局跟分分快3分析我 说,如果过户时同时办理抵押登记手续,就无需经过归档这些手续,直接7个工作日就可以出新的房产证和他项权证,这样速度会快一个月。中介说她不知道,并且说她们之前都不需要她们做的。简直就是过分,分分快3分析我 无非就是没找按揭分分快3分析公司 ,没让他赚到分分快3分析更多 的中介费。







回帖分分快3分析推荐

melissa88168 发表于31楼  查看完整内容

分分快3分析我 之前买房只是夜晚去看,所以不留意有一间黑房,不过不紧要,分分快3分析我 的房基本是抢翻来的 中介帮分分快3分析我 查好册,所以40元没有收,由于是独家盘,3点。 按揭分分快3分析我 没有找中介,中介当时还想威胁分分快3分析我 。分分快3分析我 知道他想做成分分快3分析我 生意,因为独家,好多人在度争。所以没有给他威胁到 分分快3分析我 直接找海淘,都好多谢她。 不是托啊。只是想帮其他分分快3分析省D钱啊。好过给按揭赚。 ...

郑大源 发表于37楼  查看完整内容

其实要说中介,按揭,这些事情都是可以自己做的! 不存在哪个事情必须通过其他人帮手 但是现实中,不同的人有不同的情况 对于很多人来说离开中介,按揭不太现实 从中介的角度来说,最关键能够找到业主 同时得到业主的认可 从按揭的角度来说,最关键是能够找到银行 只要银行允许分分快3分析你 做直客 那么抛离按揭是完全可行的! ...

小黑土儿 发表于70楼  查看完整内容

真的很详细,学习了不少的东西,值得分分快3分析推荐 啊。 其实二手房买一次,才知道也没有想象中那么的复杂。

住得好 发表于85楼  查看完整内容

评估费就五百块,银行是不收任何费用的,评估费也只是代收,分分快3分析我 就是银行信贷部的,直接受理房贷按揭,希望对您有所分分快3分析帮助 。

点评

嶽粤漂飘  真有用,谢谢!  发表于 2012-10-20 23:32
漂亮宝贝2005  学习了。  发表于 2012-8-22 11:16
sousin  好贴,收藏学习!  发表于 2012-8-22 09:14

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回复 Angelazly 的帖子

太晚了,之后的待续。

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噢非常详细! (来自手机端的回复)

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是啊,如果银行客户经理不是分分快3分析你 朋友的熟人,谁愿意做公积金的贷款,而且还没有中介跟进的。

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期待分分快3分析你 的后续

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从查册到放款,全部办下来要多长时间?

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好猛 分分快3分析我 是没有找中介 自己跑返税 可是分分快3分析我 还是没有办法不找按揭 问了多个银行 都推介按揭 不针对个人 没熟人

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ㄣCicio°  要不要找中介,分分快3分析我 现在好纠结这个问题,求助  发表于 2012-8-22 09:33

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好东东,正在考虑一套房,认识的人,是不是可以不通过中介省一笔搞定呢

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谢谢楼主。。

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回复 欣欣妈咪6 的帖子

呵呵,只要分分快3分析你 符合公积金贷款条件,一样可以申请公积金贷款,这家银行如果不给分分快3分析你 做,分分快3分析你 就去找另外一家啊,现在银行那么多,又是开放市场。认识人只是可能办理速度快一点而已

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回复 咩事 的帖子

分分快3分析我 是通过中介买的房子,如果分分快3分析你 认识业主,当然可以不通过中介。中介很多猫腻,而且他最主要就是促成分分快3分析你 们成交,后续事情基本上他就陪分分快3分析你 跑跑房管局,问他他会说不知道,帮分分快3分析你 问问,到最后如果出现问题,他会说不是他应该负责的

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好贴,顶一下!

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学习了,留着以后用。谢谢楼主分享。

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本帖最后由 Angelazly 于 2012-9-9 11:57 编辑

   待会继续





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本帖最后由 Angelazly 于 2012-9-9 11:56 编辑

回复 Angelazly 的帖子

八、出新证(7工作日),拿新房产证。
由于前面没有同时办理抵押登记手续,后面只能按照旧的流程一步一步来啦。7个工作日后,凭回执拿到新的房产证。
按照当时办理过户时咨询的工作人员,拿到新的房产证后5个工作日才可以办理加急归档,再5个工作日后才可以办理抵押。
九、加急归档。
申请加急归档不用钱哦,只要带房产证原件去就OK了,不是本人去申请也可以。
分分快3分析我 这里出了点状况,拿到新的房产证后5个工作日去那边咨询说分分快3分析我 的档案还没送过去档案处,在房管局网站也一直查不到,朋友通过打电话咨询过几次,最后也没办加急归档,过了三天内告诉分分快3分析分分快3分析我 们 说分分快3分析你 这个可以办理抵押登记了。
这其中房管局是怎么一回事也不知道,反正分分快3分析我 这里虽然出了点状况,但没加急归档问题也解决了。
十、办抵押。
同银行人员一起去房管局办抵押。只需带房产证和身份证原件及复印件一份就行了,其他资料银行会准备,抵押费用80元。
办理抵押登记时,分分快3分析你 可以顺便填写委托书委托银行人员之后过来给分分快3分析你 拿他项权证,无需分分快3分析你 自己去,到这里基本上该跑得路分分快3分析你 应该跑完了,等出了他项权证,银行拿到证后放款就可以。
十一、拿他项权证、银行放款。
办理抵押登记后一般5-7个工作日,就可以出他项权证。按照分分快3分析你 办理抵押登记时的回执上面标注的时间,督促银行按时去拿他项权证,之后分分快3分析你 就一直追着银行客户经理赶紧给分分快3分析你 办理最后放款的事情就可以。
因为分分快3分析我 是组合贷款,公积金中心需要审批,一般在银行提交放款申请后需要一个礼拜甚至多一点时间,银行的商贷相对比较快,由分分快3分析你 所申请的贷款银行决定。
注意事项:商业贷款不需要公积金放款审批;公积金不受银行额度影响。
十二、收楼(1工作日):
卖买双方交接房屋;包括合约附带家私、家电、水费、电费、煤气、有线电视、物业管理费、维修基金、前业主户口迁出等;
注意事项:办理附属房屋包括有水费,电费,煤气、有线电视,物业管理费等费用核实缴清;水费、电费、煤气、有线电视、物业管理费过户及银行划扣账号变更分分快3分析你 可以自己之后办理。
维修基金一定要业主将维修基金卡或者存折交给分分快3分析你 ,分分快3分析你 自己就可以带上分分快3分析你 的房产证及身份证到银行办理过户。


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niuniu11  请问一下 办抵押 这里是不是房产所有人都必须去 还是去一个人代办就可以了呢??  发表于 2013-6-28 15:23

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回复 Angelazly 的帖子

本来是继续的,不知道怎么一编辑又把之前的重发了一遍

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总结一下经验:1、银行办理贷款的客户经理都很忙,分分快3分析你 一定要去催,不然都不知道把分分快3分析你 的贷款申请拖到什么时候,分分快3分析你 的同贷书什么时候出具就更加不知道了。
2、要想省点力气来回多跑几趟房管局,过户当天同时办理抵押登记手续;
3、跟业主协商,首付款最好留一点,哪怕一千元都可以,放到最后业主把所有应该交的费用交清、户口迁出去时再给。不然有的业主不会配合分分快3分析你 快点把户口迁出去的。

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http://gz.house.163.com/11/0928/21/7F2PKLBR00873C6D.html.出同贷后可以涂销抵押,交易过户及抵押登记一并办理。节省时间。
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